地產小知識——控制性詳細規劃圖
1 、什么是規劃
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規劃城鄉規劃法控規編制，在這里特指城鄉規劃，它是一個涉及不同空間范圍、不同專業、不同要素的綜合體系，是綜合考慮政治、經濟、文化、社會生活等各個領域的要求后，對未來城市土地和空間資源做出的統籌安排，并通過對建筑高度、建設強度等重要要素進行管理，促進城市空間品質的提升。
2 、 什么是控制性詳細規劃
控制性詳細規劃是《中華人民共和國城鄉規劃法》中明確的法定規劃之一，屬于城市規劃、鎮規劃的詳細規劃中的一種（另一種則是修建性詳細規劃），編制完成后由本級人民政府批準，指導城鄉規劃主管部門作出規劃行政許可。
控制性詳細規劃 （regulatory plan）是城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門根據城市、鎮總體規劃的要求，用以控制建設用地性質、使用強度和空間環境的規劃。根據《城市規劃編制辦法》第二十二條至第二十四條的規定，根據城市規劃的深化和管理的需要，一般應當編制控制性詳細規劃，以控制建設用地性質，使用強度和空間環境，作為城市規劃管理的依據，并指導修建性詳細規劃的編制。
控規自產生之日起就是為城市經營、土地開發服務的。城市規劃有其科學性的一面，追求城市的長遠利益、整體利益和三大效益的平衡城鄉規劃法控規編制；城市規劃也有其工具性的一面，是現階段城市政府通過經營城市推動經濟發展的工具。
《廣東省城市規劃委員會指引》第三條明確規定：“控規實行城市規劃委員會審議制度。城市規劃委員會是人民政府進行城市規劃決策的議事機構。城市規劃委員會委員由人民政府及其相關職能部門代表、專家和公眾代表組成。其中，專家和公眾代表人數應當超過全體成員的半數以上。”這無疑是新千年以來中國城市規劃管理制度建設最具革命性的進展。
3 、 控制性詳細規劃的修改
《中華人民共和國城鄉規劃法》中明確了規劃是不能擅自修改的，如果確實需要修改，需要按照法定程序進行。
拿控制性詳細規劃來說，其修改程序相當復雜，需要經過論證、征求意見、提交修改報告、編制修改方案、公示、按照原程序審批等一系列程序。
4 、 控制性詳細規劃內容
（1）應當包括下列基本內容（其他文章摘錄的，僅供參考，我理解這是大區塊范圍的控規）：
①土地使用性質及其兼容性等用地功能控制要求城鄉規劃法控規編制；
②容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等用地指標城鄉規劃法控規編制；
③基礎設施、公共服務設施、公共安全設施的用地規模、范圍及具體控制要求，地下管線控制要求；
④基礎設施用地的控制界線（黃線）、各類綠地范圍的控制線（綠線）、歷史文化街區和歷史建筑的保護范圍界線（紫線）、地表水體保護和控制的地域界線（藍線）等“四線”及控制要求。
（2）控制性詳細規劃包括下列內容（其他文章摘錄的，僅供參考，我理解這是小范圍的控規，比如某地塊）：
①詳細規劃規定所規劃范圍內各類不同使用性質用地的界限，詳細規劃規定各類用地內適建、不適建或者有條件允許建設建筑類型；
②詳細規劃規定各地塊的控制指標(包括：建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率、建筑間距、建筑后退紅線距離、機動車出入口方位等)；
③詳細規劃確定各級支路的紅線位置、控制點坐標和標高；
④詳細規劃根據規劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設施的用地界線；(5)制定相應的土地使用及建筑管理規定。
（3）控制性詳細規劃需收集以下基礎資料：
①總體詳細規劃或分區規劃對本規劃地段的規劃要求，相鄰地段已批準的規劃資料；
②土地利用現狀，用地分類至小類；
③人口分布現狀；
④建筑物現狀，包括房屋用途、產權、建筑面積、層數、建筑質量、保留建筑等；
⑤公共設施規模、分布；
⑥工程設施及管網現狀；
⑦土地經濟分共資料，包括地價等級、土地級差效益、有償使用狀況、開發方式等；
⑧所在城市及地區歷史文化傳統、建筑特點等資料。
（4）控制性詳細規劃文本的內容要求
①總則：制定詳細規劃的依據和原則，主管部門和管理權限；
②土地使用和建筑詳細規劃管理通則；
1）.各種使用性質用地的適建要求；
2）.建筑間距的規定；
3）.建筑物后退道路紅線距離的規定；
4）.相鄰地段的建筑規定；
5）.容積率獎勵和補償規定；
6）.市政公用設施、交通設施的配置和管理要求；
7）.有關名詞解釋；
8）.其他有關通用的規定。
③地塊劃分以及各地塊的使用性質、詳細規劃控制原則、規劃設計要求；
④各地塊控制指標一覽表：詳細規劃控制指標分為規定性和指導性兩類。前者是必須遵照執行的，后者是參照執行的。
1）.詳細規劃控制指標一般為以下各項：用地性質；建筑密度(建筑基底總面積/地塊面積)；建筑控制高度；容積率(建筑總面積/地塊面積)；綠地率(綠地總面積/地塊面積)；
交通出入口方位；停車泊位及其他需要配置的公用設施。
2）.指導性指標一般為以下各項：人口容量(人/公頃)；建筑形式、體量、風格要求；
建筑色彩要求；其他環境要求。
? （5）控制性詳細規劃圖紙的內容要求
①詳細規劃位置圖。圖紙比例不限；
②詳細規劃用地現狀圖。圖紙比例為1/1000~1/2000，分類畫出各類用地范圍(分至小類)，標繪建筑物現狀、人口分布現狀，市政公用設施現狀，必要時可分別繪制；
③詳細規劃土地使用規劃圖。圖紙比例同現狀圖，畫出詳細規劃各類使用性質用地的范圍；
④詳細規劃地塊劃分編號圖。圖紙比例1/5000，標明地塊劃分界線及編號(和文本中控制指標相對應)；
⑤各地塊控制性詳細規劃圖。圖紙比例為1/1000~1/2000，圖紙標繪以下內容：
1）.規劃各地塊的界線，標注主要指標；
2）.規劃保留建筑；
3）.公共設施位置；
4）.道路(包括主、次干道、支路)走向、線型、斷面，主要控制點坐標、標高；
5）.停車場和其他交通設施用地界線；必要時4、5兩項可單獨繪制。
⑥各項工程管線詳細規劃圖。標繪各類工程管網平面位置、管徑、控制點坐標和標高。
（6 ）居住區的詳細規劃設計基本原則
1)詳細規劃符合城市總體規劃的要求；
2)詳細規劃符合統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設的原則；
3)詳細規劃綜合考慮所在城市的性質、氣候、民族、習俗和傳統風貌等地方特點和規劃用地周圍的環境條件，充分利用規劃用地內有保留價值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物與構筑物等，并將其納入規劃；
4)詳細規劃適應居民的活動規律，綜合考慮日照、采光、通風、防災、配建設施及管理要求，創造方便、舒適、安全、優美的居住生活環境；
5)詳細規劃為老年人、殘疾人的生活和社會活動提供條件；
6)詳細規劃為工業化生產、機械化施工和建筑群體、空間環境多樣化創造條件；
7)詳細規劃為商品化經營、社會化管理及分期實施創造條件；
8)詳細規劃充分考慮社會、經濟和環境三方面的綜合效益。
（7）控規圖的顏色怎么看
規劃圖一般都自帶圖例，里面標注的 不同顏色就代表了不同性質的用地類型。
我們重點關注幾個顏色：
紅色： 代表商務、商業用地；
黃色： 代表居住用地；
棕色： 代表工業用地；
綠色： 代表公園綠地；
紫色：代表政府用地。
其中最重要的是紅色和黃色， 商辦用地和居住用地通常都是一個板塊中占比最大的兩個用地類型， 這兩類用地的比例，決定了未來這個地塊的發展。有些地方 紅色板塊占比大， 說明這個地方 商業發達、寫字樓多，很可能是商業中心。 有些地方 黃色板塊占比大， 那么可能是以 居住功能為主， 說明這個地方 很有可能是剛需市場， 如果來這里投資，上漲空間注定不大。關于 地鐵、輕軌、高鐵的規劃， 也可以在圖例找到， 通常用虛線、白色實線來表示。
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看懂規劃圖，了解所屬區域的未來發展方向，買房就不會懵圈了。
控制性詳細規劃編制一般都由誰來做
根據城鄉規劃法，在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。
申請辦理建設工程規劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料。需要建設單位編制修建性詳細規劃的建設項目，還應當提交修建性詳細規劃。
如果是地產企業自己做開發的話，一般是委托給具有相應資質的設計院編
上海市控制性詳細規劃制定辦法
第一條 （目城鄉規劃法控規編制的和依據）
為城鄉規劃法控規編制了規范本市控制性詳細規劃的制定工作城鄉規劃法控規編制，依據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《上海市城鄉規劃條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。第二條 （適用范圍）
本市行政區域內控制性詳細規劃的編制、審批、修改及其監督活動，適用本辦法。第三條 （原則要求）
制定控制性詳細規劃應當綜合考慮中長期經濟社會發展需要、資源條件、環境狀況、人文因素和公共安全，體現保障社會公眾利益、提高城市生活質量和環境質量、保護城市基本生態和城市歷史風貌的總體要求。第四條 （法定地位）
經依法批準的控制性詳細規劃，是規劃行政管理部門實施相關規劃管理的依據。
任何單位和個人都應當遵守經依法批準的控制性詳細規劃。第五條 （管理職責）
市人民政府領導全市城鄉規劃工作。區、縣人民政府按照規定權限，負責本行政區域的控制性詳細規劃工作。
市規劃行政管理部門負責全市控制性詳細規劃編制管理工作。
區、縣規劃行政管理部門按照規定權限，負責本行政區域的控制性詳細規劃組織編制的具體工作，業務上受市規劃行政管理部門領導。第六條 （組織編制機關）
中心城控制性詳細規劃和新城、新市鎮控制性詳細規劃，由區、縣人民政府會同市規劃行政管理部門組織編制。
市人民政府確定的特定區域控制性詳細規劃，由市規劃行政管理部門會同相關區、縣人民政府組織編制。第七條 （地區規劃師）
本市探索建立地區規劃師制度。
在編制指定地區的控制性詳細規劃過程中，市規劃行政管理部門可以委托注冊規劃師，對控制性詳細規劃編制進行技術指導。
前款關于確定指定地區和委托注冊規劃師的具體管理辦法，由市規劃行政管理部門另行制定。第八條 （經費保障）
市和區、縣財政行政管理部門應當將控制性詳細規劃及控制性詳細規劃編制過程中需同步啟動的有關專項規劃的編制、修改等經費，納入本級財政預算。第九條 （信息化管理）
市規劃行政管理部門應當建立全市統一的控制性詳細規劃管理信息系統，對控制性詳細規劃的編制審批流程、基礎資料、規劃成果等實施信息化管理，并與有關行政管理部門實現成果共享。
編制控制性詳細規劃應當按照信息化管理的要求，使用由全市統一標準的規劃編制軟件，規劃編制軟件由市規劃行政管理部門提供。第十條 （編制依據）
編制控制性詳細規劃應當符合經批準的城市總體規劃、分區規劃、郊區區縣總體規劃、單元規劃和新城、新市鎮總體規劃，遵守控制性詳細規劃的管理規范和技術標準。第十一條 （編制范圍）
控制性詳細規劃的編制和修改范圍，應當是一個或者數個控制性詳細規劃編制單元，最小不得小于一個完整街坊。第十二條 （編制計劃）
市規劃行政管理部門應當制定全市控制性詳細規劃年度編制計劃，并抄送市和區、縣相關專業管理部門。
區、縣規劃行政管理部門應當提出年度控制性詳細規劃編制需求，征求區、縣相關專業管理部門意見，經區、縣人民政府同意后報市規劃行政管理部門，納入全市控制性詳細規劃年度編制計劃。
控制性詳細規劃年度編制計劃應當與本市社會經濟發展規劃、近期建設規劃和土地儲備計劃等相協調。第十三條 （基礎資料收集）
控制性詳細規劃組織編制機關應當根據編制計劃，收集相關基礎地理信息、房屋和土地相關信息、相關專項規劃等基礎資料。市和區、縣相關專業管理部門應當按照職責，提供所涉及的專項規劃等相關資料。第十四條 （規劃研究）
控制性詳細規劃組織編制機關應當對新編控制性詳細規劃的地區組織開展規劃研究，提出規劃編制范圍、規劃依據、規劃參考資料、規劃編制目的、需重點解決的問題等內容，并擬定規劃設計任務書，明確編制要求、工作計劃以及需要編制或者修改相關專項規劃的要求。
開展控制性詳細規劃研究，應當聽取相關專業管理部門和專家的意見，并且可以根據實際需要聽取公眾意見。
由區、縣人民政府組織開展的控制性詳細規劃研究，應當書面征詢市規劃行政管理部門意見。
經規劃研究制定的規劃設計任務書，應當抄送相關專業管理部門。
城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法
第一章 總則第一條 為了規范城市、鎮控制性詳細規劃編制和審批工作城鄉規劃法控規編制，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》城鄉規劃法控規編制，制定本辦法。第二條 控制性詳細規劃城鄉規劃法控規編制的編制和審批城鄉規劃法控規編制，適用本辦法。第三條 控制性詳細規劃是城鄉規劃主管部門作出規劃行政許可、實施規劃管理的依據。
國有土地使用權的劃撥、出讓應當符合控制性詳細規劃。第四條 控制性詳細規劃的編制和管理經費應當按照《城鄉規劃法》第六條的規定執行。第五條 任何單位和個人都應當遵守經依法批準并公布的控制性詳細規劃，服從規劃管理，并有權就涉及其利害關系的建設活動是否符合控制性詳細規劃的要求向城鄉規劃主管部門查詢。
任何單位和個人都有權向城鄉規劃主管部門或者其城鄉規劃法控規編制他有關部門舉報或者控告違反控制性詳細規劃的行為。第二章 城市、鎮控制性詳細規劃的編制第六條 城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門組織編制城市、縣人民政府所在地鎮的控制性詳細規劃；其他鎮的控制性詳細規劃由鎮人民政府組織編制。第七條 城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門、鎮人民政府（以下統稱控制性詳細規劃組織編制機關）應當委托具備相應資質等級的規劃編制單位承擔控制性詳細規劃的具體編制工作。第八條 編制控制性詳細規劃，應當綜合考慮當地資源條件、環境狀況、歷史文化遺產、公共安全以及土地權屬等因素，滿足城市地下空間利用的需要，妥善處理近期與長遠、局部與整體、發展與保護的關系。第九條 編制控制性詳細規劃，應當依據經批準的城市、鎮總體規劃，遵守國家有關標準和技術規范，采用符合國家有關規定的基礎資料。第十條 控制性詳細規劃應當包括下列基本內容：
（一）土地使用性質及其兼容性等用地功能控制要求；
（二）容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等用地指標；
（三）基礎設施、公共服務設施、公共安全設施的用地規模、范圍及具體控制要求，地下管線控制要求；
（四）基礎設施用地的控制界線（黃線）、各類綠地范圍的控制線（綠線）、歷史文化街區和歷史建筑的保護范圍界線（紫線）、地表水體保護和控制的地域界線（藍線）等“四線”及控制要求。第十一條 編制大城市和特大城市的控制性詳細規劃，可以根據本地實際情況，結合城市空間布局、規劃管理要求，以及社區邊界、城鄉建設要求等，將建設地區劃分為若干規劃控制單元，組織編制單元規劃。
鎮控制性詳細規劃可以根據實際情況，適當調整或者減少控制要求和指標。規模較小的建制鎮的控制性詳細規劃，可以與鎮總體規劃編制相結合，提出規劃控制要求和指標。第十二條 控制性詳細規劃草案編制完成后，控制性詳細規劃組織編制機關應當依法將控制性詳細規劃草案予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求專家和公眾的意見。
公告的時間不得少于30日。公告的時間、地點及公眾提交意見的期限、方式，應當在政府信息網站以及當地主要新聞媒體上公告。第十三條 控制性詳細規劃組織編制機關應當制訂控制性詳細規劃編制工作計劃，分期、分批地編制控制性詳細規劃。
中心區、舊城改造地區、近期建設地區，以及擬進行土地儲備或者土地出讓的地區，應當優先編制控制性詳細規劃。第十四條 控制性詳細規劃編制成果由文本、圖表、說明書以及各種必要的技術研究資料構成。文本和圖表的內容應當一致，并作為規劃管理的法定依據。第三章 城市、鎮控制性詳細規劃的審批第十五條 城市的控制性詳細規劃經本級人民政府批準后，報本級人民代表大會常務委員會和上一級人民政府備案。
縣人民政府所在地鎮的控制性詳細規劃，經縣人民政府批準后，報本級人民代表大會常務委員會和上一級人民政府備案。其他鎮的控制性詳細規劃由鎮人民政府報上一級人民政府審批。
城市的控制性詳細規劃成果應當采用紙質及電子文檔形式備案。第十六條 控制性詳細規劃組織編制機關應當組織召開由有關部門和專家參加的審查會。審查通過后，組織編制機關應當將控制性詳細規劃草案、審查意見、公眾意見及處理結果報審批機關。第十七條 控制性詳細規劃應當自批準之日起20個工作日內，通過政府信息網站以及當地主要新聞媒體等便于公眾知曉的方式公布。
中華人民共和國城鄉規劃法
第一章 總則第一條 為了加強城鄉規劃管理，協調城鄉空間布局，改善人居環境，促進城鄉經濟社會全面協調可持續發展，制定本法。第二條 制定和實施城鄉規劃，在規劃區內進行建設活動，必須遵守本法。
本法所稱城鄉規劃，包括城鎮體系規劃、城市規劃、鎮規劃、鄉規劃和村莊規劃。城市規劃、鎮規劃分為總體規劃和詳細規劃。詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。
本法所稱規劃區，是指城市、鎮和村莊的建成區以及因城鄉建設和發展需要，必須實行規劃控制的區域。規劃區的具體范圍由有關人民政府在組織編制的城市總體規劃、鎮總體規劃、鄉規劃和村莊規劃中，根據城鄉經濟社會發展水平和統籌城鄉發展的需要劃定。第三條 城市和鎮應當依照本法制定城市規劃和鎮規劃。城市、鎮規劃區內的建設活動應當符合規劃要求。
縣級以上地方人民政府根據本地農村經濟社會發展水平，按照因地制宜、切實可行的原則，確定應當制定鄉規劃、村莊規劃的區域。在確定區域內的鄉、村莊，應當依照本法制定規劃，規劃區內的鄉、村莊建設應當符合規劃要求。
縣級以上地方人民政府鼓勵、指導前款規定以外的區域的鄉、村莊制定和實施鄉規劃、村莊規劃。第四條 制定和實施城鄉規劃，應當遵循城鄉統籌、合理布局、節約土地、集約發展和先規劃后建設的原則，改善生態環境，促進資源、能源節約和綜合利用，保護耕地等自然資源和歷史文化遺產，保持地方特色、民族特色和傳統風貌，防止污染和其他公害，并符合區域人口發展、國防建設、防災減災和公共衛生、公共安全的需要。
在規劃區內進行建設活動，應當遵守土地管理、自然資源和環境保護等法律、法規的規定。
縣級以上地方人民政府應當根據當地經濟社會發展的實際，在城市總體規劃、鎮總體規劃中合理確定城市、鎮的發展規模、步驟和建設標準。第五條 城市總體規劃、鎮總體規劃以及鄉規劃和村莊規劃的編制，應當依據國民經濟和社會發展規劃，并與土地利用總體規劃相銜接。第六條 各級人民政府應當將城鄉規劃的編制和管理經費納入本級財政預算。第七條 經依法批準的城鄉規劃，是城鄉建設和規劃管理的依據，未經法定程序不得修改。第八條 城鄉規劃組織編制機關應當及時公布經依法批準的城鄉規劃。但是，法律、行政法規規定不得公開的內容除外。第九條 任何單位和個人都應當遵守經依法批準并公布的城鄉規劃，服從規劃管理，并有權就涉及其利害關系的建設活動是否符合規劃的要求向城鄉規劃主管部門查詢。
任何單位和個人都有權向城鄉規劃主管部門或者其他有關部門舉報或者控告違反城鄉規劃的行為。城鄉規劃主管部門或者其他有關部門對舉報或者控告，應當及時受理并組織核查、處理。第十條 國家鼓勵采用先進的科學技術，增強城鄉規劃的科學性，提高城鄉規劃實施及監督管理的效能。第十一條 國務院城鄉規劃主管部門負責全國的城鄉規劃管理工作。
縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門負責本行政區域內的城鄉規劃管理工作。第二章 城鄉規劃的制定第十二條 國務院城鄉規劃主管部門會同國務院有關部門組織編制全國城鎮體系規劃，用于指導省域城鎮體系規劃、城市總體規劃的編制。
全國城鎮體系規劃由國務院城鄉規劃主管部門報國務院審批。第十三條 省、自治區人民政府組織編制省域城鎮體系規劃，報國務院審批。
省域城鎮體系規劃的內容應當包括：城鎮空間布局和規模控制，重大基礎設施的布局，為保護生態環境、資源等需要嚴格控制的區域。第十四條 城市人民政府組織編制城市總體規劃。
直轄市的城市總體規劃由直轄市人民政府報國務院審批。省、自治區人民政府所在地的城市以及國務院確定的城市的總體規劃，由省、自治區人民政府審查同意后，報國務院審批。其他城市的總體規劃，由城市人民政府報省、自治區人民政府審批。第十五條 縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮的總體規劃，報上一級人民政府審批。其他鎮的總體規劃由鎮人民政府組織編制，報上一級人民政府審批。第十六條 省、自治區人民政府組織編制的省域城鎮體系規劃，城市、縣人民政府組織編制的總體規劃，在報上一級人民政府審批前，應當先經本級人民代表大會常務委員會審議，常務委員會組成人員的審議意見交由本級人民政府研究處理。
鎮人民政府組織編制的鎮總體規劃，在報上一級人民政府審批前，應當先經鎮人民代表大會審議，代表的審議意見交由本級人民政府研究處理。
規劃的組織編制機關報送審批省域城鎮體系規劃、城市總體規劃或者鎮總體規劃，應當將本級人民代表大會常務委員會組成人員或者鎮人民代表大會代表的審議意見和根據審議意見修改規劃的情況一并報送。
城鄉規劃的制定實行制度
《城鄉規劃法》第十二條規定：國務院城鄉規劃主管部門會同國務院有關部門組織編制全國城鎮體系規劃，用于指導省域城鎮體系規劃、城市總體規劃的編制。
全國城鎮體系規劃由國務院城鄉規劃主管部門報國務院審批。
第十三條規定：省、自治區人民政府組織編制省域城鎮體系規劃，報國務院審批。
省域城鎮體系規劃的內容應當包括：城鎮空間布局和規模控制，重大基礎設施的布局，為保護生態環境、資源等需要嚴格控制的區域。
法律依據
《城鄉規劃法》第十二條 國務院城鄉規劃主管部門會同國務院有關部門組織編制全國城鎮體系規劃，用于指導省域城鎮體系規劃、城市總體規劃的編制。
全國城鎮體系規劃由國務院城鄉規劃主管部門報國務院審批。
《城鄉規劃法》第十三條 省、自治區人民政府組織編制省域城鎮體系規劃，報國務院審批。
省域城鎮體系規劃的內容應當包括：城鎮空間布局和規模控制，重大基礎設施的布局，為保護生態環境、資源等需要嚴格控制的區域。
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